Rollen & Abschnitte
Jede Position dieses Projekts hat eine Rolle, einen Status, einen Aufwand und eine Wirkung. Diese Seite ist die vollständige Liste: 46 Positionen, davon 23 geliefert, 8 als Nächstes fällig und 15 später terminiert.
Die Reihenfolge folgt dem Grundsatz: so wenig Erhebung wie nötig, so früh Entwurfsarbeit wie möglich.
Die Beteiligten
Personen erscheinen hier nicht – Rollen schon. Das ist keine Verschleierung, sondern die Anonymisierungsregel dieses Dossiers: Was geliefert wurde, ist öffentlich; wer es geliefert hat, bleibt im geschützten Bereich.
Zielbild, Kapitalrahmen, Exit-Entscheidung und alles, was nur vor Ort oder über eigene Kontakte zu beschaffen ist.
Zieldefinition, Ortsbegehung und Fotos, Marktvergleich über Makler, Abbruchangebot, Eigenkapital- und Finanzierungsrahmen
Entwurf, Geodaten-Aufbereitung, Höhenmodell, Abstandsflächen und die fachliche Führung gegenüber der Behörde.
Vorentwürfe, ALKIS-Geometrie, Geländemodell, Nachbarhöhen aus dem 3D-Gebäudemodell, Bauvoranfrage, Entwurfsplanung
Baurechtliche Beurteilung, Ortsrecht und amtliche Auskünfte. Die Rolle liefert Verbindlichkeit – oder deren Fehlen.
Auskunft zur Zulässigkeit nach § 34 BauGB, Stellplatzsatzung, Baulastenverzeichnis, Altlastenauskunft, Bescheid zur Bauvoranfrage
Rechtsverbindliche Grenz- und Höhenpunkte sowie die Tragfähigkeit des Untergrunds.
Amtlicher Lageplan mit Höhenanschluss, Grenzpunkte, Baugrundgutachten
Belegte Preisniveaus und Finanzierungskonditionen – der stärkste Hebel auf das wirtschaftliche Ergebnis.
Vergleichspreise aus der Region, amtlicher Bodenrichtwert, Finanzierungsrahmen der Bank
Aufbau der Wissensbasis, Variantenraum, Wirtschaftlichkeitsmodell, Lückensteuerung und dieses Dossier. Trifft keine fachlichen Entscheidungen.
Faktenregister, Variantenbewertung, Wirtschaftlichkeits-Szenarien, Beschaffungsplan, Readiness-Index, öffentliche Dokumentation
Die georeferenzierte Flurkarte liegt vor und bestätigt Zuschnitt und Lage; die Grenzen sind daraus auf etwa einen halben Meter genau abgreifbar. Die aus dem Kartenbild gerechnete Fläche bleibt rund ein Achtel unter der amtlichen Angabe – Linienbreite und ausgesparte Nebengebäude erklären das. Als Vektordatei mit Kantenmaßen ist die Geometrie in Bayern nicht offen verfügbar und muss beim Vermessungsamt bezogen werden.
Für den Bauantrag zählen Kantenmaße aus der Urkunde, nicht Maße aus einer Karte.
Die Höhen aller Nachbargebäude liegen jetzt vor; offen bleibt, welches Gebäude die Behörde als maßgeblichen Bezugsfall ansieht. In Frage kommen drei dreigeschossige Wohnhäuser im Umkreis von 60 Metern mit First zwischen 10,9 und 11,4 Metern.
Grundstücksgeometrie, Nachbargrenzen, Lage der öffentlichen Straße im Südosten und bestätigte Nordrichtung.
Erste maßstabsbezogene Planquelle. Zeigt, dass nicht die Grundflächenzahl begrenzt, sondern Abstandsflächen und Baufenster.
Die offenen Feldflächen liegen im Westen und Nordwesten. Damit ist der freie Blick nicht mehr Erzählung, sondern Kartenbefund – und er fällt mit der Abendsonne zusammen.
Das Grundstück fällt um 3,1 Meter, im Mittel mit 7 Prozent quer zur Straße – eine milde Hanglage. Über die Bautiefe eines Flügels sind das rund 0,7 Meter; wie viel Sockel im Gelände verschwindet, bleibt damit eine Entwurfsfrage.
Der höchste Punkt des Grundstücks liegt 1,9 Meter über dem Straßenniveau am Zufahrtsbereich, der tiefste 1,3 Meter darunter. Eine Zufahrt ins Sockelgeschoss ist damit ohne steile Rampe möglich.
Dreißig Wohngebäude im Umkreis von 150 Metern, ausgewertet aus dem 3D-Gebäudemodell LoD2: First im Mittel 9,7 Meter über eigenem Gelände, drei Viertel bis 10,8 Meter, Maximum 12,8 Meter. Satteldach in 57 von 84 Fällen.
Traufe 4,0 Meter, First 9,4 Meter über eigenem Gelände, Satteldach, 71 Quadratmeter Grundfläche. Der bisher angenommene Wert von acht bis neun Metern ist damit amtlich bestätigt und leicht nach oben korrigiert.
Klärt, wie weit die Fernsicht tatsächlich reicht. Der Vordergrundblick nach Westen/Nordwesten ist belegt, die weiter reichende Aussicht ist bislang nur eine Aussage.
Rechtsverbindliche Grenz- und Höhenpunkte im amtlichen Bezugssystem – Voraussetzung für bemaßte Schnitte und den Bauantrag.
Fällt das Grundstück in einen Planbereich, sind Maß und Typologie fremdbestimmt und das Leitkonzept muss neu gedacht werden.
Das ist gleichzeitig das billigste und das größte offene Risiko der Studie – deshalb wird es vor allen Erhebungen geklärt.
Nach § 34 BauGB ist die Zahl der Wohneinheiten unkritisch, solange sich das Vorhaben einfügt und je 60 m² Wohnfläche ein Stellplatz auf dem Grundstück nachgewiesen wird.
Ein Winkelhof wie die vorhandenen Höfe der Nachbarschaft fügt sich ein – und in dieser größeren, ortstypischen Kubatur darf verdichtet werden.
In der Ortslage existieren mehrere rechtskräftige Bebauungspläne und Satzungen. Damit ist die Einordnung als unbeplanter Innenbereich begründungspflichtig und nicht selbstverständlich.
Schriftliche Bestätigung zu Zulässigkeit, Einheitenzahl, Stellplatzschlüssel und Bezugsfall. Hebt die Empfehlung von „vorbehaltlich“ auf „verbindlich“.
Bis dahin bleibt die Genehmigungsannahme eine begründete Erwartung, kein gesichertes Recht.
Macht den mündlich genannten Schlüssel belastbar und liefert die Stellplatzmaße für das Garagenlayout.
Das Grundbuch ist lastenfrei – Baulasten zu Abstand, Zufahrt oder Stellplätzen werden aber separat geführt.
Das Grundstück liegt an einer Straßenbiegung; Lage und Breite der Zufahrt sind genehmigungsrelevant.
Wo der Winkelbau stehen darf, ergibt sich im unbeplanten Innenbereich aus der vorhandenen Bebauung.
Dachneigung, Materialien und Farbigkeit – verfeinert die fränkische Ausformung, ändert das Konzept nicht.
Der stärkste einzelne Hebel auf das Ergebnis. Erst damit wird aus dem Szenario eine Prognose.
Ohne diesen Beleg bleibt die Wirtschaftlichkeit rechenbar, aber nicht entscheidungsreif.
Gegenprüfung der Wertannahme über die amtliche Auskunftsstelle.
Fixkostenblock aller Neubauvarianten. Drei Bauphasen bedeuten mögliche Schadstofffragen.
Bestimmt, welche Variante überhaupt finanzierbar ist – der Kapitalbedarf im Spitzenmonat ist erheblich.
Preisniveaus für Neubau-Eigentumswohnungen und Mieten in der Region als Spanne, nicht als Punktwert.
Kosten-, Erlös- und Risikogerüst als Low-/Base-/High-Szenario. Ergebnisgrößen sind risikoadjustiert und intern; öffentlich bleibt die Methode.
Eine Größenordnung für die Kapitalopportunität des Grundstücks – bislang eine Angabe, kein amtlicher Wert.
Tragfähigkeit und Grundwasser. Wird vorgezogen, sobald ein Untergeschoss ernsthaft verfolgt wird – und das tut das Leitkonzept.
Amtliche Fläche 869 m², Alleineigentum, Abteilungen für Lasten und Grundpfandrechte leer – das Grundstück ist lastenfrei.
Das Grundstück ist nicht im Kataster geführt. Entlastet Baugrundrisiko und späteren Verkauf.
Grundrisse, Schnitte und Ansichten von 1935/36, 1946 und 1971. Daraus die belegte Geschosshöhe von 2,90 m, ein bereits vorhandenes Gebäude mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss sowie der historische Hochsockel als Präzedenz für die Sockelgarage.
Der vorliegende Auszug trägt kein dokumentiertes Ausstellungsdatum. Lastenfreiheit gilt nur zum Stichtag.
Kubatur ist aus den Plänen bekannt, der heutige Zustand und ein möglicher Denkmalwert nicht.
Der Bestand ist angeschlossen; ob Erschließungsbeiträge abgerechnet sind, ist ein möglicher Kostenblock.
Kann Baufeld und Freiflächengestaltung einschränken.
Eigenkapitalquote und Finanzierungskonditionen. Letzte offene Größe dieses Abschnitts.
Nutzungsziel und Verwertungsweg sind festgelegt und bestimmen seither die Gewichtung der Bewertungsmatrix. Die Details bleiben im Projekttresor.
Risikoadjustiertes Ergebnis und Verwertungsgeschwindigkeit tragen seither das größte Gewicht in der Variantenbewertung.
Jede Angabe im Projekt ist als Fakt, Aussage, Annahme, offene Frage oder fehlende Unterlage geführt und trägt eine stabile Kennung.
Über dreißig Bebauungsstrategien systematisch entwickelt und bewertet – öffentlich gezeigt wird nur das Leitkonzept samt Typologievergleich.
Für jede Lücke ist beantwortet: warum sie zählt, wer sie schließt, was das kostet und was sie freischaltet.
Fortschritt wird von einer Zahl zu einer begründeten Kurve: für jeden Anstieg ist dokumentiert, welche Information ihn ausgelöst hat.
Eine Zahl für den Stand, eine Fläche, eine belegte Blickrichtung, ein Leitkonzept. Kein Beleg wurde gelöscht, veraltete Stände sind als Historie kenntlich.
Im Rechenwerk stehen drei Preisniveaus nebeneinander. Die Auflösung ist erst mit dem Marktbeleg sinnvoll.
Ein internes Review nennt an einzelnen Stellen noch die abgelöste Vorzugsvariante. Wird vor der nächsten Investorenvorlage bereinigt.
Wer eine der offenen Positionen schließen kann – eine Auskunft, ein Vergleichsobjekt, eine Ortskenntnis – bringt das Projekt schneller weiter als jedes Gutachten. Auch Widerspruch ist willkommen: Alles hier ist mit Belegstufe gekennzeichnet und damit angreifbar.
Was fehlt, steht oben – bitte ergänzen.