Fortschritt · Stand August 2026
Der Readiness-Index beantwortet das mit einer Zahl – und mit ihrer Begründung. Er misst nicht, wie viel gebaut ist, sondern wie tragfähig die Entscheidungsgrundlage ist: gewichtet über sieben Dimensionen, für jeden Anstieg dokumentiert.
Die Studie trägt eine Konzeptempfehlung, aber keine verbindliche Investitionsentscheidung. Alle wirtschaftlichen Aussagen laufen im Szenario-Modus mit Bandbreiten statt Punktwerten.
Ab dort sind die vier Engpässe geschlossen: einfügende Höhe, amtlicher Marktbeleg, Geländetopografie und Kapitalrahmen. Erreicht wird die Schwelle mit der Marktvalidierung.
Die letzten Prozente entstehen erst in Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung. Sie sind nicht Aufgabe einer Vorstudie – eine Machbarkeitsstudie, die 100 % behauptet, verkauft etwas anderes.
Dimensionen
Sieben Dimensionen, unterschiedlich gewichtet. Die Gewichte spiegeln, was eine Entscheidung tatsächlich kippen kann: Grundstück, Baurecht und Markt tragen zusammen 60 Prozent.
Meilensteine
Vier Pakete, in dieser Reihenfolge. Auffällig ist das Verhältnis von Aufwand und Wirkung: Die kostenlosen amtlichen Geodaten haben fünf Punkte gebracht, die Vermessung im vierstelligen Bereich bringt ebenfalls fünf.
architectOS
Faktenbasis, Variantenraum, Wirtschaftlichkeits-Szenarien, amtliche Geodaten
Belastbar mit transparent gekennzeichneten Annahmen; Gelände und Nachbarhöhen sind keine Annahme mehr.
Öffentliches Live-Dossier mit Fortschritt, Rollen und offenen Punkten; Vormerkung für Interessenten möglich.
Architekt
Vermessungsamt: Vektorgeometrie mit Kantenmaßen · Behörde: Zuordnung des Bezugsfalls
Bemaßte statt kalibrierte Pläne und eine Höhenobergrenze, die nicht mehr aus der Statistik der Nachbarschaft abgeleitet ist.
Die Zeichnungen tragen Maße statt Maßstabsangaben; die zulässige Höhe wird als Zahl genannt, nicht als Bandbreite.
0–50 € · wenige TageMarkt
Vergleichspreise, Abbruchangebot, Finanzierungsrahmen
Wirtschaftlichkeit belastbar statt Szenario – die Entscheidungsschwelle von 85 % ist überschritten.
Die Wohnungsstruktur wird veröffentlicht; Vormerkungen werden zu konkreten Interessensbekundungen.
0–200 € · 1–2 WochenÄmter
Bauamt und Gemeinde
Genehmigungsannahme rechtlich abgesichert – die Empfehlung wird verbindlich.
Aus „geplant“ wird „genehmigungsseitig abgesichert“: Grundrisstypen und Zeitplan gehen online.
200–1.500 € · 4–12 WochenVermessung
Vermessungsbüro und Baugrundbüro
Entwurfs- und genehmigungsreif: bemaßte Schnitte, Bauantrag.
Freigabe der Verkaufsseite mit Einheiten, Preisen und Kaufprozess.
4–9 T€ · 2–4 Wochen| Meilenstein | Verantwortlich | Dauer | Kosten | Stand danach |
|---|---|---|---|---|
| M1 · Kantenmaße und Bezugsgebäude Bemaßte statt kalibrierte Pläne und eine Höhenobergrenze, die nicht mehr aus der Statistik der Nachbarschaft abgeleitet ist. | Architekt Vermessungsamt: Vektorgeometrie mit Kantenmaßen · Behörde: Zuordnung des Bezugsfalls | wenige Tage | 0–50 € | 80 % +3 |
| M2 · Marktvalidierung Wirtschaftlichkeit belastbar statt Szenario – die Entscheidungsschwelle von 85 % ist überschritten. | Markt Vergleichspreise, Abbruchangebot, Finanzierungsrahmen | 1–2 Wochen | 0–200 € | 88 % +8 |
| M3 · Bauvoranfrage Genehmigungsannahme rechtlich abgesichert – die Empfehlung wird verbindlich. | Ämter Bauamt und Gemeinde | 4–12 Wochen | 200–1.500 € | 92 % +4 |
| M4 · Vermessung & Baugrund Entwurfs- und genehmigungsreif: bemaßte Schnitte, Bauantrag. | Vermessung Vermessungsbüro und Baugrundbüro | 2–4 Wochen | 4–9 T€ | 97 % +5 |
Chronologie · nachvollziehbar
Die Studie ist nicht als Ganzes entstanden, sondern in Etappen – jede ausgelöst durch eine konkrete Unterlage oder Auskunft. Hier steht, was wann dazukam, von wem es kam und wie belastbar die Grundlage danach war.
Methodik, Kennzeichnungssystem, Zielannahmen
Die Struktur steht: jede Angabe wird ab hier als Fakt, dokumentierte Aussage, Annahme, offene Frage oder fehlende Unterlage geführt. Inhaltlich ist zu diesem Zeitpunkt noch alles hypothetisch.
Drei Architektenvarianten im Maßstab 1:500
Der eigentliche Engpass zeigt sich – und es ist nicht die Dichte: Alle drei Varianten bleiben unter der zulässigen Grundflächenzahl, eine verletzt aber die Abstandsflächen. Damit kippt die Suchrichtung von „mehr Fläche“ auf „bessere Geometrie“.
Die teuerste Erkenntnis kam aus der günstigsten Quelle.
Bauleitplanung, Ortshistorie, Marktpreis-Spannen
Zwei Dinge zugleich: Das politische Genehmigungsrisiko wird sichtbar, weil in derselben Ortslage eine Baulandentwicklung per Bürgervotum gestoppt wurde – und erstmals existiert ein Preisniveau, mit dem Wirtschaftlichkeit überhaupt rechenbar ist.
Liegenschaftskarte und Grundbuchauszug
Die Fläche wird amtlich statt geschätzt, die Rechtslage ist geklärt – und eine Grundannahme wird korrigiert: Der garantiert freie Blick liegt nach Westen und Nordwesten, nicht wie zunächst angenommen nach Norden und Osten. Damit fallen Aussicht und Abendsonne zusammen.
Der Wert amtlicher Unterlagen lag im Widerspruch, nicht in der Bestätigung.
Gespräche mit Gemeinde und Bauamt, Zieldefinition der Eigentümerseite
Der konzeptionelle Wendepunkt: Der ortstypische Winkelhof ist der Bezugsfall nach § 34 BauGB – und in dieser Kubatur darf verdichtet werden. Die Typologie, die sich am besten einfügt, ist gleichzeitig die dichtere. Daraus entsteht das Leitkonzept mit 12–14 Wohneinheiten statt 9–11.
Die entscheidende Information war mündlich – und ist damit der schwächste Beleg des Projekts.
Originalpläne dreier Bauphasen, Auskunft Altlastenkataster
Die Geschosshöhe von 2,90 m ist belegt statt angenommen, und zwei Argumente für das Einfügen sind urkundlich: Auf dem Grundstück stand bereits ein Gebäude mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, und der historische Hochsockel ist die Präzedenz für die Sockelgarage.
Ein kleiner Zuwachs ist keine schwache Etappe: Geschosshöhen sind belegt, Geländehöhen weiterhin nicht.
Lückenanalyse, Paketplan, Readiness-Index
Kein neues Sachdatum, aber Klarheit über den Weg: Für jede offene Information ist benannt, wer sie beschafft, was sie kostet und wie viel Belastbarkeit sie bringt. Der kritische Pfad ist fast kostenlos.
Abgleich aller Studienkapitel gegen eine Widerspruchsliste
Von „gewachsen“ zu „konsistent“: Vierzehn dokumentierte Widersprüche wurden bearbeitet, verbliebene Punkte sind einzeln benannt statt stillschweigend überschrieben. Seither gilt eine Zahl für den Stand, eine Fläche, eine belegte Blickrichtung, ein Leitkonzept.
Kein Beleg wurde gelöscht – veraltete Stände sind als Historie kenntlich.
Höhenmodell DGM1, 3D-Gebäudemodell LoD2 und ALKIS-Parzellarkarte der Bayerischen Vermessungsverwaltung
Die dritte Dimension ist belegt. Das Grundstück fällt um 3,1 Meter mit 7 Prozent quer zur Straße – das Sockelgeschoss kann auf der abfallenden Seite im Gelände liegen, statt ausgehoben zu werden. Die Nachbarbebauung liefert den Höhenrahmen: 30 Wohngebäude mit First im Mittel 9,7 Meter, drei Viertel bis 10,8 Meter, Maximum 12,8 Meter über eigenem Gelände. Und das frühere Bestandsgebäude ist mit 9,4 Metern First bestätigt.
Die seit der ersten Etappe offene Frage kostete am Ende keinen Cent – nur den Weg zur richtigen Quelle.
Auswertung
Von 21 auf 52 Prozent führten drei Architektenskizzen und öffentlich zugängliche Recherche – keine bezahlten Gutachten. Das Muster hat sich bestätigt: Die amtlichen Geodaten brachten fünf Punkte und kosteten nichts, für die letzten fünf Punkte braucht es Vermessung und Baugrundgutachten im vierstelligen Bereich.
Liegenschaftskarte und Grundbuch haben nicht nur Zahlen präzisiert, sondern eine falsche Grundannahme korrigiert. Die Blickrichtung, auf der die gesamte Entwurfsleitidee ruht, wurde erst dadurch richtig.
Dass der ortstypische Winkelhof als Bezugsfall gilt, hat das Leitkonzept ausgelöst – die Auskunft ist mündlich und nicht rechtsverbindlich. Genau deshalb ist die Bauvoranfrage unverzichtbar und nicht optional.
Von der ersten Etappe an stand dieselbe offene Frage oben: die Geländehöhen. Weil sie benannt blieb statt überschrieben zu werden, war der Weg zur Lösung eindeutig – sie kam aus offenen amtlichen Daten und kostete nichts. Was in einer Studie unbenannt bleibt, wird nicht beschafft.
Der Fortschritt hängt an konkreten Lieferungen konkreter Rollen. Die Abschnittsansicht zeigt für jede offene Position: wer, was, wann und zu welchen Kosten.
6 Abschnitte, eine Liste