Seit der ersten Etappe dieser Studie stand dieselbe Frage oben auf der Liste: Wie verläuft das Gelände? Sie war der Grund, warum in jeder Zeichnung die Geländelinie gestrichelt war, warum die Firsthöhe als Bandbreite statt als Zahl stand und warum die Sockelgarage eine begründete Absicht blieb statt einer Konstruktion.
Diese Frage ist beantwortet – aus offenen Daten, ohne Vermessung und ohne Kosten.
Woher die Zahlen kommen
Die Bayerische Vermessungsverwaltung stellt seit 2023 einen großen Teil ihrer Geobasisdaten kostenfrei bereit, unter der Lizenz CC BY 4.0 und ausdrücklich auch zur kommerziellen Nutzung. Drei Produkte waren einschlägig:
- Das digitale Geländemodell DGM1 beschreibt die Erdoberfläche ohne Vegetation und Bebauung in einem Gitter von einem Meter. Ausgewertet wurden 696 Rasterpunkte innerhalb der Grundstücksfläche.
- Das 3D-Gebäudemodell LoD2 enthält für jedes Gebäude die Bodenhöhe, die niedrigste Traufe, die Firsthöhe und die Dachform. Ausgewertet wurden 84 Gebäude im Umkreis von 150 Metern.
- Die ALKIS-Parzellarkarte diente der Kontrolle: Die daraus abgeleitete Grundstücksfläche weicht um zwölf Prozent von der Grundbuchfläche ab, was sich durch die Linienbreite der Karte und ausgesparte Nebengebäude erklärt. Zuschnitt und Größenordnung sind damit bestätigt.
Was sich dadurch ändert
Die Hanglage ist mild, nicht dramatisch. Das Grundstück fällt um 3,1 Meter, im Mittel mit sieben Prozent, und zwar quer zur Straße nach Ostnordosten. Terrassierung ist nicht erforderlich – ein Hanggeschoss aber auch nicht selbstverständlich: Über die knapp zehn Meter Bautiefe eines Flügels fällt das Gelände nur etwa 0,7 Meter. Die 3,1 Meter stehen erst über die volle Grundstückslänge zur Verfügung. Damit korrigieren die Daten das Leitkonzept an einer Stelle: Der Sockel verschwindet nicht allein durch das Gefälle im Hang. Wie viel von ihm sichtbar bleibt, hängt an der Lage des Baukörpers und am Aushub – und für einen sichtbaren Sockel gibt es auf diesem Grundstück mit dem historischen Hochsockel eine Präzedenz.
Die Zufahrt braucht keine steile Rampe. Der höchste Punkt des Grundstücks liegt 1,9 Meter über dem Straßenniveau am Zufahrtsbereich, der tiefste 1,3 Meter darunter. Damit gibt es einen Bereich, in dem eine Einfahrt ins Sockelgeschoss nahezu höhengleich anschließt.
Der Höhenrahmen für das Einfügen ist beziffert. Von 30 Wohngebäuden im Umkreis von 150 Metern erreicht die Firsthöhe über eigenem Gelände im Mittel 9,7 Meter; drei Viertel liegen bis 10,8 Meter, das Maximum bei 12,8 Meter. Die Traufe liegt im Mittel bei 4,9 Metern. In 57 von 84 Fällen sitzt darüber ein Satteldach. Das ortstypische Bild, auf das sich das Leitkonzept beruft, ist damit kein Eindruck mehr, sondern eine Verteilung.
Das frühere Bestandsgebäude ist bestätigt. Bisher stand für seine Firsthöhe eine Spanne von acht bis neun Metern, abgeleitet aus den Bestandsplänen. Amtlich sind es 9,4 Meter bei einer Traufe von 4,0 Metern und 71 Quadratmetern Grundfläche. Die Annahme war richtig und ist jetzt präziser – ein Argument für das Einfügen, das nicht mehr auf einer Ableitung ruht.
Was die Daten nicht leisten
Das Höhenmodell ist ein Rechenmodell aus Laserscandaten, keine Vermessung. Für den Bauantrag bleibt der amtliche Lageplan mit Höhenanschluss erforderlich; er ist als Meilenstein M4 eingeplant und dort auch bepreist.
Flurstücksgrenzen sind in Bayern nicht als Vektordaten offen verfügbar. Die georeferenzierte Flurkarte bestätigt den Zuschnitt und erlaubt, die Grenzen auf etwa einen halben Meter genau abzugreifen. Wie weit das von einem Maß entfernt ist, zeigt die Gegenrechnung: Die aus dem Kartenbild ermittelte Fläche liegt rund ein Achtel unter der amtlichen Angabe, weil Linienbreite und ausgesparte Nebengebäude mitzählen. Für den Bauantrag gelten Kantenmaße aus der Urkunde. Die Bestellung beim Vermessungsamt bleibt offen.
Und das Gebäudemodell nennt die Höhen aller Nachbargebäude, nicht den maßgeblichen Bezugsfall. Welches Gebäude die Behörde als Maßstab ansetzt, ist eine Auskunftsfrage. In Betracht kommen drei dreigeschossige Wohnhäuser im Umkreis von 60 Metern mit Firsthöhen zwischen 10,9 und 11,4 Metern.
Wirkung auf den Index
Der Readiness-Index steigt von 72 auf 77 Prozent. Der Zuwachs verteilt sich auf drei Dimensionen: Grundstück und Topografie von 75 auf 90, Baurecht von 78 auf 84, Bestand und Erschließung von 88 auf 92 Prozent.
Der ursprünglich mit acht Punkten veranschlagte Meilenstein M1 ist damit zu gut zwei Dritteln erreicht. Die verbleibenden drei Punkte hängen an den beiden Positionen, die keine offene Datenquelle liefert: Kantenmaße und Bezugsgebäude.
Datenquelle: Bayerische Vermessungsverwaltung – www.geodaten.bayern.de, Digitales Geländemodell DGM1, 3D-Gebäudemodell LoD2 und ALKIS-Parzellarkarte, Lizenz CC BY 4.0. Die Daten wurden für diese Auswertung verarbeitet und nicht verändert weitergegeben.